去年，波士顿州长莫拉-希利（Maura Healey）签署了一项法律，保护波士顿一家多年来一直受到掠夺性贷款指控的非营利组织，这让倡导者们大失所望。现在，她的民主党同事正在提议对监管进行全面改革，以打击 BlueHub Capital。

The regulations, outlined in an eight-page proposal published by state Attorney General Andrea Campbell’s office last week, put the state’s top prosecutor at odds with Healey, her predecessor, who last year signed a bill that exempts BlueHub from the state’s consumer protection laws.

坎贝尔的许多提议也出现在州众议员米歇尔-杜波依斯（Michelle Dubois）提交的议案中，她是布罗克顿民主党人，所在选区有数十个家庭参加了目前诉讼中心的 "蓝色枢纽 "计划。

在非营利组织 BlueHub SUN 的计划下，BlueHub 从取消房主赎回权的银行手中购买房产，然后转售给原房主。

作为交易的一部分，房主获得了所谓的共享升值抵押贷款，这是一种比较罕见的房地产贷款，当房主出售或再融资时，BlueHub 有权获得房屋增值的部分收益。

BlueHub 发言人 Autumn McLaughlin 在一份声明中写道，BlueHub "完全支持符合法律（希利于 2024 年签署）意图和精神的法规"。她说，该非营利组织打算在为期 27 天的公众意见征询期内就修改提出意见，之后坎贝尔办公室将最终确定新规则。

拟议的法规并没有明确指出 BlueHub 的名字；但是，起草的规则要求 BlueHub 向房主说明共享升值抵押贷款可能到期的最高金额，并披露贷款包括所谓的气球付款，即在贷款期结束时一次性付给 BlueHub 的款项。

拟议的法规还将禁止 BlueHub 做出虚假承诺，影响他人签署共享升值抵押贷款申请，或引导他们不聘请律师审查申请。这两点与 2020 年起诉 BlueHub Capital 的房主的指控不谋而合，他们指控这家非营利机构从事 "掠夺性贷款"。

"Wiesner McKinnon LLP 律师事务所的合伙人杰弗里-威斯纳（Jeffrey Wiesner）说："我觉得这是总检察长所能采取的唯一合理举措。

2024 年，当立法机构在一项近 10 亿美元的经济发展法案中加入一项合法保护 BlueHub 的提案时，业主和州政府官员都感到非常震惊，该提案是立法者在数百项政策附加条款中的一项。这项措施作为一揽子修正案的一部分获得批准，既没有经过议院辩论，也没有经过唱名表决。

具体而言，该条款规定，使用共享升值抵押贷款的贷款人只要向房主 "充分披露 "任何共享升值的要求，将不承担 "货币救济、禁令救济或普通法或成文法规定的其他衡平法救济 "的责任。房主和消费者权益倡导者立即意识到，这项措施将使 BlueHub 受益，因为 BlueHub 是该州唯一一家提供此类贷款的非营利实体。

9 月，坎贝尔告诉《GBH 新闻》，她对这项措施感到不安。

活动家们敦促希利否决这些措辞，但无济于事。11 月 20 日，州长签署了价值 14 亿美元的经济发展法案，使其成为法律。

BlueHub 发言人 McLaughlin 在接受《环球时报》采访时说："立法机构在上届会议上通过这项法律时，就明白了重新获得和保留房屋所有权的价值，也明白了我们需要可行的法规来帮助家庭避免止赎和驱逐带来的破坏性影响"。

但早在 2024 年法律通过之前，房主们就对 BlueHub 的做法提出了担忧。据《环球报》获得的文件显示，早在 2015 年，就有十多位消费者向该州银行部投诉，说明了他们的不满。

一位房主在 2016 年告诉监管机构，该组织是 "放高利贷的"，他们曾多次试图联系 BlueHub，"希望能得到一些怜悯"。

2020 年的另一位消费者写信给银行监管机构，称蓝汇公司及其附属公司 "对其客户实施佃农做法"。

"消费者写道："他们正在利用低收入社区和有色人种。"他们以绵羊自居，其实是披着羊皮的狼。

In a statement, McLaughlin, the Bluehub spokesperson, said that “in each complaint the DOB reviewed it found that BlueHub acted appropriately”

In a recent interview with the Globe, Boston homeowner Annie McKnight said the 47 percent shared appreciation mortgage BlueHub has on her Hyde Park colonial means that, at 72 years old, she can’t afford to downsize or bequeath the house to her children.

她说，当时她面临着失去住房的风险，而与她接洽的 BlueHub 贷款官对条款 "并不坦诚"。

“They said if you don’t sign today, we can’t do anything for you … to me, that just says you are stealing my home,” McKnight said of the house she’s lived in since 1978. “You’re stealing any kind of investment I might make in this house. You’re stealing any opportunity I have to have any kind of legacy or build wealth.”

BlueHub 的官员表示，他们的 "稳定城市街区计划"（Stabilizing Urban Neighborhoods Initiative，简称 SUN）已经帮助了 558 名面临止赎危险的马萨诸塞州房主。

根据 2020 年的诉讼，马萨诸塞州数十名从 BlueHub（当时名为波士顿社区资本公司）借款的人表示，他们迟迟才发现自己同意共享升值抵押贷款，而且他们在签署协议时被误导了。诉讼称，借款人说他们在过户时没有律师在场，也没有人充分解释协议内容，其中包括要求他们不得谈论交易条款。

希利将该法案签署为法律后，一些人将州长与 BlueHub 的长期首席执行官伊丽丝-切里（Elyse Cherry）联系起来，因为他们已经相识数十年。

总部位于牙买加普兰的美国邻里援助公司首席执行官布鲁斯-马克斯（Bruce Marks）说，签字代表了 "马萨诸塞州州长的腐败"。

在《波士顿商业杂志》去年一篇表彰 Cherry 的报道中，希利称她是 "多方面的开拓者"，并称赞 Cherry 在 LGBTQ 问题、社区发展和经济适用房方面所做的工作。Cherry 还帮助希利筹集资金。希利在去年签署该法案时告诉记者，她没有与切里就该立法进行过 "任何交谈"。

法案签署后不久，威斯纳和其他消费者权益倡导者与坎贝尔及其工作人员会面，讨论如何在 Bluehub 享有法律豁免权的情况下保护房主。

坎贝尔办公室本周提出的规定反映了讨论中提出的一些想法，但威斯纳表示，新法律提出了一些问题，即如果 BlueHub 违反新规定会有什么后果。

"威斯纳说："[2024 年法律]是执行法规的巨大障碍。"如果你不能执行法规，那么公司就可以逍遥法外"。

The proposed regulations, however, do say that while shared appreciation mortgage lenders are exempt under the new law, they can still be held liable for “unfair or deceptive marketing, servicing, underwriting, and collection acts or practices.”

Andrea Bopp Stark 说，这一点至关重要。

全国消费者法律中心资深律师博普-斯塔克（Bopp Stark）说："我确实感觉到他们真的倾听了消费者的关切，"他也曾在 12 月与坎贝尔会面。"我认为这是一个很好的开始。它考虑周到，真正试图保护借款人"。

坎贝尔提案将于 8 月 7 日就拟议规则举行公听会。