Le Homeownership Through Public Housing Assistance ("HOT-PHA") est un programme transformateur développé par NACA pour les bénéficiaires de Housing Choice Voucher ("HCV") des autorités de logement public ("Participants"). Cette initiative innovante permet aux participants qui souhaitent devenir propriétaires de combiner leur HCV avec tous les avantages de l'hypothèque NACA et de l'aide du gouvernement local pour acheter une maison. Les participants peuvent devenir propriétaires de leur logement - libre et clair - sans hypothèque en 20 ans ou moins, ce qui se traduit par un gain de richesse significatif et une indépendance financière à long terme pour le propriétaire. Il s'agit d'un programme véritablement novateur que les autorités chargées du logement dans tout le pays commencent à utiliser, sans frais supplémentaires, pour permettre aux familles de quitter définitivement l'aide au logement. Le programme d'accession à la propriété existant du HUD/PHA n'a connu qu'un succès très limité, la plupart des acquéreurs ayant des revenus plus élevés.   

Le programme HOT-PHA surmonte les obstacles existants en offrant aux participants la possibilité de devenir propriétaires à grande échelle. Les participants bénéficient des conseils complets de la NACA avant et après l'achat, ce qui garantit qu'ils sont prêts à accéder à la propriété et à la viabilité à long terme du logement. Ils peuvent également accéder au prêt hypothécaire Best in America de la NACA avec ces conditions extraordinaires sans tenir compte de leur cote de crédit : pas d'acompte, pas de frais de clôture, pas de frais, pas d'assurance hypothécaire à un taux fixe inférieur à celui du marché. L'hypothèque NACA est le produit hypothécaire idéal pour surmonter les obstacles auxquels les emprunteurs sont confrontés, en particulier avec le taux fixe de 20 ans inférieur au marché de la NACA et les critères de souscription basés sur la personnalité. 

Il s'agit du programme idéal pour permettre aux familles de sortir définitivement de l'aide publique au logement et de commencer à se constituer un patrimoine générationnel. Le Voucher Payment Standard ("VPS") approuvé, qui est actuellement versé au propriétaire, va maintenant au prêteur qui paie les mensualités du prêt hypothécaire du participant. Le prêteur reçoit chaque mois un paiement de la part de la PHA et du participant. Le prêteur applique le paiement combiné d'abord au paiement de l'hypothèque (c'est-à-dire le PITI) pour une durée de 20 ans, puis le montant restant (c'est-à-dire le paiement accéléré du principal) au principal restant dû afin de réduire le solde de l'hypothèque et la durée. En outre, la PHA peut augmenter l'APV pour tenir compte de l'augmentation du coût de la vie et de l'évolution du marché du logement, mais le SPV utilisé lors de l'évaluation initiale de l'accession à la propriété et lors de la clôture ne diminuera pas. 

Le VPS est un paiement pratiquement garanti du remboursement du prêt hypothécaire du participant pendant 15 ans. Le Housing Choice Voucher paie la différence entre trente pour cent du revenu du bénéficiaire et le paiement de l'hypothèque (c'est-à-dire le PITI) plus tout paiement accéléré du principal pour réduire la durée de l'hypothèque. Si les revenus du membre diminuent, le paiement du Housing Choice Voucher par la PHA augmente, ce qui élimine pratiquement tout risque. La part du participant est la même, que le VPS soit utilisé pour payer un loyer à un propriétaire ou pour rembourser un prêt hypothécaire au prêteur. Les participants âgés ou handicapés recevraient le VPS jusqu'à 30 ans pour rembourser le prêt hypothécaire puisqu'ils recevraient le paiement standard pour la durée du prêt hypothécaire (c'est-à-dire 30 ans).

Le VPS est basé sur le nombre de chambres dont le participant a besoin en fonction de la taille de la famille, de sa composition et du quartier (par exemple, le code postal) où il est appliqué. La NACA préapprouve le prix d'achat maximum du participant en fonction du VPS approuvé par la PHA et d'une durée de prêt de 20 ou 30 ans. Les paiements au titre du HCV s'étaleront sur 15 ans ou jusqu'à 30 ans pour les participants âgés ou handicapés. Si le participant achète une maison avec un paiement hypothécaire (par exemple, le principal, les intérêts, les taxes, l'assurance) inférieur au VPS, le montant restant est appliqué au principal, ce qui accélère l'amortissement du prêt, réduisant ainsi la durée de l'hypothèque. Étant donné que le VHC paie pendant 15 ans, sauf pour les participants âgés ou handicapés, la réduction accélérée du principal réduirait l'écart de cinq ans. S'il n'y a pas de réduction supplémentaire du principal, après 15 ans, le participant aurait plus de 75% de fonds propres avec un amortissement sur 20 ans et une augmentation prudente de deux pour cent de la valeur annuelle de la propriété. Le participant est bien placé pour devenir propriétaire de son bien sans avoir à payer d'hypothèque dans moins de 20 ans.  

PROGRAMME D'ACHAT ET HYPOTHÈQUE DE LA NACA

Le HOT-PHA est l'utilisation la plus efficace de l'hypothèque Best in America de la NACA pour les personnes et les familles à faible revenu. Les principaux prêteurs se sont engagés à verser 1,4 milliard de dollars au prêt hypothécaire de la NACA, dont 1,4 milliard de dollars provenant de Bank of America. La NACA utilise des directives de souscription basées sur le caractère et entièrement documentées. En plus de vingt ans, la NACA a accordé plus de 75 000 prêts hypothécaires dans le cadre de son programme d'achat, avec un taux de saisie exceptionnellement bas, actuellement de 0,012% (c'est-à-dire environ un centième de pour cent). Cela démontre l'efficacité de l'offre d'un prêt hypothécaire abordable et de conseils complets aux emprunteurs à revenus faibles et modérés. 

Les participants doivent se conformer aux exigences de la NACA pour les acheteurs de maisons, ce qui inclut des conseils complets et une souscription avec documentation complète. Le paiement de l'hypothèque du participant est complété par le HCV. Les participants qui ne sont pas handicapés doivent travailler à temps plein, conformément aux directives du HUD. Bien que le prêt hypothécaire de la NACA n'exige pas d'acompte, de frais de clôture, d'assurance hypothécaire ou d'autres frais, les participants ont besoin d'un minimum de fonds pour les pré-paids (c'est-à-dire l'assurance immobilière, les taxes et les intérêts hypothécaires) et les réserves. Ces fonds peuvent provenir directement du participant, de ses économies personnelles dans le cadre du programme Family Self-Sufficiency ("FSS") ou d'autres programmes gouvernementaux. En outre, le programme HOT-PHA peut être combiné avec des subventions et des aides du gouvernement et d'autres entités afin d'améliorer l'accès du participant aux biens disponibles sur le marché immobilier local. Cette aide peut être utilisée pour réduire de façon permanente le taux d'intérêt ou le capital de l'hypothèque, ce qui permet au participant d'acheter un logement plus cher ou de réduire la durée de l'hypothèque tout en bénéficiant d'un paiement mensuel moins élevé. 

La NACA offre le meilleur prêt hypothécaire en Amérique grâce à ces conditions extraordinaires et à des critères basés sur la personnalité : 

  • Acompte - Aucun
  • Frais de clôture - payés par le prêteur
  • Frais - Aucun
  • Assurance hypothécaire - Aucune
  • Ratio prêt-valeur -100% pour l'achat et 110% pour les achats avec une cure de désintoxication
  • Score de crédit - Aucune considération
  • Taux d'intérêt - Taux fixe inférieur au marché
  • Durée - 20 ou 30 ans entièrement amortissable
  • Rachat de taux d'intérêt : Rachat agressif et permanent des taux d'intérêt.
  • Types de biens : Unifamiliales, multifamiliales, condominiums et coopératives, nouvelles constructions ou existantes, maisons préfabriquées ou modulaires.
  • Rénovation : Finance le coût des réparations à effectuer après la clôture du prêt hypothécaire.  
  • Cote de crédit - Pas de prise en compte de la cote de crédit.
  • Antécédents de paiement - Antécédents raisonnables de paiement à temps pour les paiements que le participant a raisonnablement contrôlés au cours des 24 derniers mois, en particulier au cours des 12 derniers mois.
  • Paiement hypothécaire - VPS basé sur le nombre de chambres à coucher requis par les participants et d'autres facteurs de la PHA.
  • Paiement des participants - 30% du revenu brut du participant moins les déductions autorisées.
  • Paiement HAP - Paiement hypothécaire moins le paiement des participants.
  • Ratio d'endettement - Paiement du participant plus dettes mensuelles du participant divisé par le revenu mensuel brut du participant ne dépassant pas 43%.    
  • Fonds minimums requis - Fonds du participant pour l'inspection du logement, les réserves et les acomptes.
  • Emploi - Emploi stable pendant au moins les 24 derniers mois (sauf si vous êtes retraité ou handicapé).
  • Revenu - Revenu pour les 24 derniers mois au moins et probabilité de continuation.
  • Radiations - Il n'est pas nécessaire d'en tenir compte.
  • Recouvrement - Résolu s'il a été effectué au cours des 24 derniers mois ou s'il fait l'objet d'un plan de paiement approuvé.
  • Inspection - L'inspection doit être effectuée par un inspecteur agréé, conformément aux exigences du HUD.

EXIGENCES

Les exigences pour toutes les parties participant à la HOT-PHA sont indiquées ci-dessous.

Exigences relatives aux participants

  • Bénéficiaire du VHC - Doit avoir satisfait et continuer à satisfaire aux exigences.
  • Antécédents de paiement - Le candidat ne doit pas être en défaut de paiement de son loyer ou de son logement. Le candidat doit avoir payé son loyer ou son logement à temps pendant au moins 12 mois.
  • Stabilité familiale - Les participants doivent avoir une occupation locative stable sans changements fréquents, ce qui démontre qu'ils sont responsables et prêts à accéder à la propriété à long terme.
  • Revenu minimum - salaire horaire minimum multiplié par 2 000 heures.
  • Emploi - moyenne minimale de 30 heures par semaine pendant au moins un an.
  • Atelier d'achat de maison - Assister à un atelier d'achat de maison de la NACA.

Exigences de la PHA

  1. VPS - S'applique aux paiements hypothécaires pour le principal, les intérêts, les taxes, l'assurance et les frais de copropriété, quel que soit le montant de l'hypothèque.  
  2. Paiement hypothécaire - Le VPS est divisé en deux paiements hypothécaires, la PHA et le participant envoyant leur part de paiement séparément au prêteur.    
  3. Remboursement accéléré du capital - Si le RPV est supérieur au remboursement du prêt hypothécaire, le solde est affecté au remboursement du capital, ce qui réduit la durée du prêt à 20 ans.
  4. L'éligibilité comprend tous les bénéficiaires du HCV - La participation au FSS est encouragée mais non requise.
  5. Sensibilisation - Communiquer avec les bénéficiaires du HCV par le biais de courriels, de textes, de dépliants et d'autres moyens de sensibilisation afin qu'ils se familiarisent avec le programme en participant à un atelier sur l'achat d'une maison organisé par la NACA.
  6. Subventions - Accès à des fonds de subvention pour aider les participants à réduire de façon permanente le taux d'intérêt et/ou le capital du prêt hypothécaire.

Exigences de la NACA

  • Hypothèque - Donner accès à l'hypothèque Best in America de la NACA.
  • Formation des acquéreurs de logement - Proposer un atelier gratuit pour les acquéreurs de logement.
  • Conseils avant l'achat - Le conseiller en logement de la NACA fournit des conseils complets en matière de budget et de logement afin de préparer les participants à l'accession à la propriété.
  • Conseil après l'achat - Le conseiller après l'achat de la NACA apporte un soutien continu aux propriétaires, notamment en matière de budget, de prévention des saisies immobilières et d'autres formes d'assistance.
  • Aide à la rénovation/réparation - La NACA affecte du personnel par l'intermédiaire du département HAND pour aider les propriétaires à réparer ou à rénover leur propriété.

DES AVANTAGES POUR TOUTES LES PARTIES

Les participants passent de la dépendance financière à l'accession à la propriété abordable à long terme et à une plus grande indépendance financière. Il s'agit d'une initiative du secteur privé qui utilise les réglementations existantes du HUD en matière d'accession à la propriété sans nécessiter d'aide gouvernementale supplémentaire. Il s'agit véritablement de l'un des rares programmes que tous les partis politiques peuvent soutenir en raison de ses avantages pour les participants, les autorités chargées du logement public, les prêteurs et les communautés. Il permet à des personnes de quitter l'aide publique au logement et d'accéder à la propriété, ce qui stabilise les quartiers et les rend plus inclusifs et plus diversifiés. Ce programme est un modèle national qui deviendra un élément majeur des politiques des autorités chargées du logement et qui changera véritablement la donne pour les bénéficiaires de l'aide au logement public dans tout le pays. 

Les participants

Les participants sont probablement les premiers de leur famille à devenir propriétaires de leur logement et ont de réelles possibilités d'assurer la stabilité et d'accumuler des richesses pour eux-mêmes et les générations à venir. Les participants peuvent se constituer un patrimoine important grâce à la valeur nette de leur logement. Les participants ont désormais les moyens de sortir du cycle de la dépendance à l'égard de l'État et de devenir financièrement indépendants. 

Autorité publique du logement ("PHA")

Le programme réduira considérablement les coûts des VHC à vie supportés par la PHA et réalisera sa mission ultime de mettre fin à la dépendance à l'égard de l'aide gouvernementale au logement. Actuellement, la PHA/HUD est obligée de verser des loyers pendant toute la durée de vie des participants. La HOT-PHA met fin à l'aide gouvernementale dans un délai de 15 ans ou moins et permet au gouvernement d'économiser des centaines de milliers de dollars en loyers pour ce participant. Elle met également à disposition des bons supplémentaires sans nécessiter d'aide gouvernementale additionnelle. Conformément à la loi sur la qualité du logement et la responsabilité du travail (Quality Housing and Work Responsibility Act), cela aide la PHA à atteindre l'objectif de permettre aux bénéficiaires de logements publics d'accéder à la propriété. 

Prêteur

L'hypothèque émise dans le cadre de ce programme est de haute qualité et répondra facilement aux obligations du prêteur vis-à-vis de l'ARC. Le paiement de l'hypothèque est pratiquement garanti par la PHA. Le participant est approuvé sur la base d'un revenu stable, de paiements ponctuels et d'une souscription avec documentation complète. En outre, l'amortissement sur 20 ans ou moins entraîne une croissance très rapide des fonds propres qui peut amortir les obligations financières du participant. Ainsi, même si les paiements hypothécaires sont interrompus ou arrêtés en raison de circonstances atténuantes, la perte, le défaut de paiement ou la saisie peuvent être évités.

LIGNES DIRECTRICES HUD

La PHA peut mettre en œuvre le HOT-PHA dans le cadre des lignes directrices existantes du HUD, y compris les suivantes :

1. Section §982.635 - Option d'accession à la propriété : Montant et répartition du paiement mensuel de l'aide à l'accession à la propriété :

Définit le paiement hypothécaire et comprend les éléments suivants : le principal, les intérêts, les taxes, l'assurance habitation, les frais d'entretien, les frais de réparations et de remplacements importants. Il est important de noter que cette section ne limite pas le montant du paiement du principal. Il stipule également que le paiement HAP peut être versé par l'autorité de logement directement au prêteur.

2. Section §982.632 - Option d'accession à la propriété : Financement de l'achat d'un logement ; accessibilité financière de l'achat :

Permet à la PHA "d'établir des exigences ou des restrictions concernant les dettes garanties par le logement". La PHA peut donc exiger que le paiement de l'hypothèque du participant comprenne le paiement accéléré du principal. Toutes les exigences de la PHA en matière de financement ou d'accessibilité financière doivent être décrites dans le plan administratif de la PHA.  

3. Section §982.634 - Option d'accession à la propriété : Durée maximale de l'aide à l'accession à la propriété :

La durée maximale de l'aide est de quinze ans si le prêt hypothécaire initial a une durée de vingt ans ou plus, ou de dix ans s'il est inférieur. Le paiement accéléré du capital dans le cadre du prêt hypothécaire NACA permet un remboursement complet pendant cette période. Les personnes âgées ou handicapées bénéficiant d'une aide pendant 30 ans n'ont pas besoin du paiement accéléré du capital.

4. Section §982.625 - Options d'accession à la propriété : Généralités

Permet le prêt hypothécaire sans mise de fonds de la NACA si la PHA peut démontrer dans son plan annuel qu'elle a la capacité, ou qu'elle aura la capacité, de gérer avec succès un programme d'accession à la propriété du HUD/PHA. Il n'y a pas d'exigence de score de crédit minimum, d'épargne minimum ou d'autres limitations. Cela permet de bénéficier du prêt hypothécaire Best in America de la NACA.  

5. Section §982.627 - Possibilité d'accéder à la propriété : Conditions d'éligibilité pour les familles :

Définit le revenu minimum et l'emploi qui sont incorporés dans les exigences du programme.

6. Section §982.628 - Option d'accession à la propriété : Unités éligibles :

Définit les types de biens comme étant des maisons individuelles, des condominiums ou des coopératives. Les biens peuvent également être de nouvelles constructions si l'unité est en cours de construction ou déjà construite. 

7. Section §982.631 - Option d'accession à la propriété : Inspection du logement et contrat de vente :

Exige une inspection du logement par un inspecteur agréé afin de déterminer si l'unité répond aux normes de qualité du logement ("HQS"). Les normes HQS sont celles du HUD ou de la PHA. Cette norme doit correspondre à ce que le secteur privé utilise actuellement lorsque les réparations nécessaires sont effectuées après la clôture du prêt hypothécaire. Dans ce cas, l'inspecteur vérifiera que les fonds bloqués sont suffisants pour effectuer les réparations nécessaires et les fonds ne seront débloqués qu'après vérification par l'inspecteur de l'achèvement des travaux. Les prêteurs qui détiennent les prêts hypothécaires de la NACA ont approuvé et soutiennent ce processus et détermineront si le logement est conforme aux normes HQS.

8. Section §982.630 - Option d'accession à la propriété : Conseil en matière d'accession à la propriété :

La NACA est le plus grand intermédiaire de conseil agréé par le HUD et fournit plus de trente pour cent des conseils en matière de logement dans le pays. La NACA fournit des conseils avant et après l'achat qui dépassent de loin les exigences du HUD. Les conseils complets de la NACA en matière de logement ont été reconnus comme la norme nationale.

9. Section §982.640 - Option d'accession à la propriété : Récupération de l'aide à l'accession à la propriété :

Les participants n'auront pas à rembourser l'aide à l'accession à la propriété puisqu'ils recevront le HAP pendant dix ans et qu'au bout de dix ans, l'aide à l'accession à la propriété susceptible d'être récupérée sera nulle.

MONTANTS MAXIMAUX DES HYPOTHÈQUES

EXEMPLES

L'exemple suivant de montant maximum de prêt hypothécaire utilise le paiement standard, basé sur le nombre de chambres à coucher, comme paiement hypothécaire. Il montre le montant maximum du prêt à l'achat en utilisant le prêt hypothécaire à amortissement complet de la NACA sur 20 ans, à un taux de 1,5 % (150 points de base) inférieur à celui du marché. Il indique également, pour les participants handicapés et retraités, le prêt hypothécaire à amortissement complet sur 30 ans de 1 % (100 points de base), inférieur au taux du marché, proposé par la NACA. Le prix d'achat maximum peut être augmenté avec l'aide du gouvernement, d'autres subventions et d'autres aides.

Exemple de critère

  • Subvention / aide gouvernementale pour 3% du montant du prêt appliqué au rachat de taux d'intérêt
  • Inférieur au taux d'intérêt actuel du marché avant le rachat par la NACA :
    • Durée de 20 ans : 5.00%
    • Durée de 30 ans : 5,50%
  • Taxe foncière et assurance :
    • 20 ans 19% du PITI total
    • 30 ans 23% du PITI total 
Chambres à coucherStudio1 BR2 BR3 BR4 BR5 BR6 BR
VPS - Faible$625 $737 $915 $1,145 $1,261$1,450  $1,667
Amortissement sur 20 ans$80,021$94,360$117,150$146,598$161,450$185,648$213,431
Amortissement de 30 ans$89,648$105,713$131,245$164,235$180,874$207,983$239,109
VPS - Med$745$881$1,060$1,326$1,466$1,658$1,906
Amortissement sur 20 ans$95,385$112,797$135,715$169,772$187,696$212,279$244,031
Amortissement de 30 ans$106,860$126,368$152,043$190,197$210,278$237,818$273,391
VPS - Haut$1,313$1,509$1,860$2,327$2,564$2,948$3,333
Amortissement sur 20 ans$168,107$193,202$238,141$297,933$328,277$377,441$426,734
Amortissement de 30 ans$188,333$216,446$266,793$333,778$367,772$422,852$478,075